متن کامل مقاله

ﻣﺮﻭﺭﯼ ﺑﺮ ﺭﻭﺵ ﻫﺎﯼ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﯽ ﻣﺴﮑﻦ

ﺩﺭ ﺗﺠﺮﺑﻪ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻫﺎﯼ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻳﺎﻓﺘﻪ ﻭ ﺩﺭﺣﺎﻝ ﺗﻮﺳﻌﻪ: ﺩﺭﺱ ﻫﺎﻳﯽ ﺑﺮﺍﯼ ﺍﻳﺮﺍﻥ

 

ﺩﮐﺘﺮ ﺣﺴﻦ ﺩﺭﮔﺎﻫﯽ١

 

 

ﭼﮑﻴﺪﻩ: ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﮑﻦ ﺍﺯ ﺍﺟﺰﺍ ﺍﺻﻠﻲ ﻧﻈﺎﻡ ﻣﺴﮑﻦ ﺍﺳﺖ. ﻓﻘﺪﺍﻥ ﺳﻴﺴﺘﻢ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﮐﺎﺭﺍﻱ ﻣﺴﮑﻦ ﻣﺎﻧﻊ ﺣﻀﻮﺭ ﺧﺎﻧﻮﺍﺭﻫﺎﻱ ﺑﺎ ﺩﺭﺁﻣﺪ ﮐﻢ ﻭ ﻣﺘﻮﺳﻂ ﺩﺭ ﺑﺎﺯﺍﺭﻫﺎﻱ ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻲ ﺷﻮﺩ. ﺯﻳﺮﺍ ﺧﺮﻳﺪ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﺮﺍﻱ ﺍﻛﺜﺮﻳﺖ ﺁﺣﺎﺩ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ ﺗﻨﻬﺎ ﺑﺎ ﮔﺴﺘﺮﺵ ﭘﺮﺩﺍﺧﺖ ﻫﺰﻳﻨﻪﻫﺎﻱ ﺳﻨﮕﻴﻦ ﺁﻥ ﺩﺭ ﻃﻮﻝ ﺯﻣﺎﻥ ﻭ ﺑﺎ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺍﺯ ﺍﺑﺰﺍﺭﻫﺎﻱ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﻤﻜﻦ ﺍﺳﺖ. ﺑﻨﺎﺑﺮﺍﻳﻦ ﺩﺭ ﺩﺳﺘﺮﺱ ﺑﻮﺩﻥ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﺑﻠﻨﺪﻣﺪﺕ ﺑﺮﺍﻱ ﻣﺴﮑﻦ ﺩﺭ ﻃﻮﻝ ﺯﻣﺎﻥ ﺑﺴﻴﺎﺭ ﻣﻬﻢ ﺍﺳﺖ. ﺩﺭ ﻛﻨﺎﺭ ﺭﻭﺵﻫﺎﻱ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﺑﺎﻧﻚ ﭘﺎﻳﻪ، ﺗﻘﺮﻳﺒﺎً ﺗﻤﺎﻡ ﻧﻮﺁﻭﺭﻱ ﻫﺎﻱ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﺭﻫﻨﻲ ﺩﺭ ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺑﺎ ﺩﺭﺁﻣﺪ ﺑﺎﻻ ﺍﺗﻔﺎﻕ ﺍﻓﺘﺎﺩﻩ ﺍﺳﺖ. ﺍﺯ ﺗﻮﺻﻴﻪ ﻫﺎﻱ ﻣﻬﻢ ﻣﺒﺘﻨﻲ ﺑﺮ ﺗﺠﺮﺑﻪ ﮐﺸﻮﺭﻫﺎ ﺁﻥ ﺍﺳﺖ ﮐﻪ ﺑﻪ ﻣﻨﻈﻮﺭ ﺍﻳﺠﺎﺩ

ﺳﻴﺴﺘﻢ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﮐﺎﺭﺍ، ﺩﻭﻟﺖ ﺑﺎﻳﺪ ﺍﻟﺰﺍﻣﺎﺕ ﺍﺳﺎﺳﻲ ﺍﺯ ﺟﻤﻠﻪ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻭ ﺍﺻﻼﺣﺎﺕ ﺍﺑﺰﺍﺭﻫﺎﯼ ﻣﺎﻟﯽ، ﻧﻬﺎﺩﻱ، ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ، ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻭ ﻧﻈﺎﺭﺗﯽ ﺭﺍ ﺩﺭ ﻳﮏ ﻓﺮﺍﻳﻨﺪ ﺗﺪﺭﻳﺠﯽ ﻣﻨﻈﻢ ﻭ ﻣﻨﻄﻘﯽ ﻓﺮﺍﻫﻢ ﻧﻤﺎﻳﺪ. ﺑﻨﺎﺑﺮﺍﻳﻦ ﺳﺌﻮﺍﻝ ﺍﺳﺎﺳﯽ ﺍﻳﻦ ﺍﺳﺖ ﮐﻪ ﭼﮕﻮﻧﻪ ﻣﻲ ﺗﻮﺍﻥ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺗﺠﺮﺑﻴﺎﺕ ﺳﺎﻳﺮ ﮐﺸﻮﺭﻫﺎ، ﺍﺳﺘﺮﺍﺗﮋﻱ ﻫﺎﻱ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺑﺎﺯﺍﺭﻫﺎﻱ ﺭﻫﻨﻲ ﺩﺭ ﻳﻚ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩ ﺩﺭ ﺣﺎﻝ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺭﺍ ﻃﺮﺍﺣﯽ ﻧﻤﻮﺩ. ﺍﻳﻦ ﻣﻘﺎﻟﻪ ﺑﺎ ﻫﺪﻑ ﺑﺮﺭﺳﻲ ﻣﺒﺎﻧﻲ ﻧﻈﺮﻱ ﻭ ﺗﺠﺮﺑﻲ

ﺳﻴﺴﺘﻢﻫﺎﻱ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﮑﻦ، ﺗﻼﺵ ﺩﺍﺭﺩ ﺗﺎ ﺑﻪ ﺍﻳﻦ ﺳﺌﻮﺍﻝ ﭘﺎﺳﺦ ﮔﻮﻳﺪ.

ﻭﺍﮊﻩ ﻫﺎﯼ ﮐﻠﻴﺪﯼ: ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻣﺴﮑﻦ ﺍﻳﺮﺍﻥ، ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﯽ ﻣﺴﮑﻦ، ﺑﺎﺯﺍﺭ ﺭﻫﻨﯽ

 

 

 

 

 

 

 

 

^١  ﻋﻀﻮ ﻫﻴﺄﺕ ﻋﻠﻤﯽ ﺩﺍﻧﺸﮑﺪﻩ ﻋﻠﻮﻡ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﯼ ﻭ ﺳﻴﺎﺳﯽ، ﺩﺍﻧﺸﮕﺎﻩ ﺷﻬﻴﺪ ﺑﻬﺸﺘﯽ. ﺍﺯ ﻫﻤﮑﺎﺭﺍﻥ ﺗﺤﻘﻴﻖ ﺳﺮﮐﺎﺭ ﺧﺎﻧﻢ ﺍﻣﻴﻨﻪ ﻣﺤﻤﻮﺩﺯﺍﺩﻩ ﻭ

ﺁﻗﺎﻳﺎﻥ ﻧﻮﻳﺪ ﻗﺪﻭﺳﯽ، ﭘﻮﻳﺎﻥ ﺧﺸﺎﺑﯽ ﻭ ﺍﺣﺴﺎﻥ ﺷﻔﻴﻌﯽ ﭘﻮﺭ ﻗﺪﺭﺩﺍﻧﯽ ﻣﯽ ﺷﻮﺩ.

 

ﻣﻘﺪﻣﻪ:

ﺑﺎ ﺩﺭ ﻧﻈﺮ ﮔﺮﻓﺘﻦ ﺍﻫﻤﻴﺖ ﻓﻮﻕ ﺍﻟﻌﺎﺩﻩ ﻣﺴﮑﻦ ﺩﺭ ﺯﻧﺪﮔﻲ ﺁﺣﺎﺩ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ، ﺑﺎﻳﺪ ﺑﻪ ﻣﺴﺎﻟﻪ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻪ

ﻋﻨﻮﺍﻥ ﺍﺻﻠﻲ ﺗﺮﻳﻦ ﻗﻴﺪ ﻣﺤﺪﻭﺩ ﻛﻨﻨﺪﻩ ﺩﺭ ﻓﺮﺍﻫﻢ ﺳﺎﺯﻱ ﻣﺴﻜﻦ ﻛﺎﻓﻲ ﺑﺮﺍﻱ ﺟﻮﺍﻣﻊ، ﺗﻮﺟﻪ ﻭﻳﮋﻩﺍﻱ ﺩﺍﺷﺖ. ﻣﺴﻜﻦ ﺩﺭ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻳﺎﻓﺘﻪ ﺗﺮﻳﻦ ﺟﻮﺍﻣﻊ ﻧﻴﺰ ﺑﻪ ﻟﺤﺎﻅ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ، ﺧﺮﻳﺪﻱ ﻋﻤﺪﻩ، ﻣﻬﻢ ﻭ ﭘﺮﻫﺰﻳﻨﻪ ﺩﺭ ﺩﻭﺭﻩ ﺯﻧﺪﮔﻲ

ﻫﺮ ﻓﺮﺩ ﺍﺳﺖ. ﺁﻣﺎﺭﻫﺎ ﻧﺸﺎﻥ ﻣﻲ ﺩﻫﺪ ﻛﻪ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻪ ﻃﻮﺭ ﻣﺘﻮﺳﻂ ﻧﻴﻤﻲ ﺍﺯ ﺩﺍﺭﺍﻳﻲ ﺧﺎﻟﺺ ﺍﻓﺮﺍﺩ ﺭﺍ ﺩﺭ

ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺍﺭﻭﭘﺎﻳﻲ ﺗﺸﻜﻴﻞ ﻣﻲﺩﻫﺪ )ﺁﻟﻦ^١، (٢٠٠٤ ﻫﻤﭽﻨﻴﻦ ﺗﺤﻘﻴﻘﺎﺕ ﺍﺧﻴﺮ، ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﺘﻌﺎﺭﻑ ﺭﺍ ﺑﻪ ﻃﻮﺭ ﻣﺘﻮﺳﻂ، ﺍﺯ ﭼﻬﺎﺭ ﺑﺮﺍﺑﺮ ﺩﺭﺁﻣﺪ ﺳﺎﻻﻧﻪ ﺍﻓﺮﺍﺩ نجفاباد  ﺩﺭ ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻳﺎﻓﺘﻪ، ﺗﺎ ﻫﺸﺖ ﺑﺮﺍﺑﺮ ﺩﺭ ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺩﺭ ﺣﺎﻝ ﺗﻮﺳﻌﻪ، ﺑﺮﺁﻭﺭﺩ ﻣﻲﻛﻨﺪ )ﺑﺎﻝ^٢، .(٢٠٠٣ ﺷﻮﺍﻫﺪ ﻭ ﻣﺴﺎﺋﻞ ﻓﻮﻕ ﻧﺸﺎﻥ ﻣﻲﺩﻫﻨﺪ ﻛﻪ ﺧﺮﻳﺪ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﺮﺍﻱ ﺍﻛﺜﺮﻳﺖ ﺁﺣﺎﺩ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ، ﺗﻨﻬﺎ ﺑﺎ ﮔﺴﺘﺮﺵ ﭘﺮﺩﺍﺧﺖ ﻫﺰﻳﻨﻪﻫﺎﻱ ﺳﻨﮕﻴﻦ ﺁﻥ ﺩﺭ ﻃﻮﻝ ﺯﻣﺎﻥ ﻭ ﺑﺎ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺍﺯ ﺍﺑﺰﺍﺭﻫﺎﻱ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﻤﻜﻦ ﺍﺳﺖ. ﺑﺪﻳﻬﻲ ﺍﺳﺖ ﻛﻪ ﺩﺭ ﻏﻴﺎﺏ ﻳﻚ ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﻜﻦ ﻳﺎ ﻋﺪﻡ ﻛﺎﺭﻛﺮﺩ ﻣﺆﺛﺮ ﺁﻥ، ﺧﺮﻳﺪ ﻣﺴﻜﻦ ﺍﺯ ﺍﺳﺘﻄﺎﻋﺖ ﺑﺴﻴﺎﺭﻱ ﺍﺯ ﺍﻗﺸﺎﺭ ﺟﺎﻣﻌﻪ ﺧﺎﺭﺝ ﺍﺳﺖ. ﺩﻳﮕﺮ ﺭﻭﺵ ﻫﺎﻱ ﺟﺎﻳﮕﺰﻳﻦ ﻓﺮﺍﻫﻢ ﺳﺎﺯﻱ ﻣﺴﻜﻦ- ﺍﺯ ﻗﺒﻴﻞ ﭘﺮﺩﺍﺧﺖ ﻳﺎﺭﺍﻧﻪ ﻫﺎ ﻭ ﺧﺎﻧﻪ ﺳﺎﺯﻱ ﻫﺎﻱ ﺩﻭﻟﺘﻲ - ﺗﺠﺮﺑﻪ ﻫﺎﻳﻲ ﻧﺎﭘﺎﻳﺪﺍﺭ ﻭ ﻏﻴﺮ ﻣﺆﺛﺮ ﺑﻮﺩﻩ ﺍﺳﺖ. ﺩﺭ ﻧﺘﻴﺠﻪ، ﺍﻣﺮﻭﺯﻩ ﺍﻫﻤﻴﺖ ﺑﺤﺚ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﻜﻦ ﻭ ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻣﺎﻟﻲ ﺁﻥ، ﺑﻴﺶ ﺍﺯ ﭘﻴﺶ ﻣﺸﺨﺺ ﺷﺪﻩ ﻭ ﺩﺭ ﻣﻮﺭﺩ ﺑﺴﻴﺎﺭﻱ ﺍﺯ ﻛﺸﻮﺭ ﻫﺎﻱ ﺟﻬﺎﻥ ﺑﻮﻳﮋﻩ ﮐﺸﻮﺭﻫﺎﯼ ﺩﺭ ﺣﺎﻝ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻭ ﺩﺭ ﺣﺎﻝ ﮔﺬﺭ ﺗﺤﻘﻴﻘﺎﺕ ﻣﻔﺼﻠﻲ

ﺩﺭ ﺍﻳﻦ ﺯﻣﻴﻨﻪ ﺍﻧﺠﺎﻡ ﺷﺪﻩ ﺍﺳﺖ. ﺑﻨﺎﺑﺮﺍﻳﻦ ﺳﺆﺍﻝ ﺍﺻﻠﻲ ﺁﻥ ﺍﺳﺖ ﮐﻪ ﭼﮕﻮﻧﻪ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻭ ﺍﺻﻼﺣﺎﺕ ﺍﺑﺰﺍﺭﻫﺎﯼ ﻣﺎﻟﯽ، ﻧﻬﺎﺩﻱ، ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ، ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻭ ﻧﻈﺎﺭﺗﯽ ﺑﺮ ﮐﺎﺭﺍﻳﻲ ﺳﻴﺴﺘﻢ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﮑﻦ نجف آباد ﺍﺛﺮ ﻣﻲ ﮔﺬﺍﺭﺩ؟ ﮐﺎﺭﺍﻳﻲ ﺗﺤﺖ ﺗﺄﺛﻴﺮ ﺗﻮﺍﻧﻤﻨﺪﯼ ﻧﻈﺎﻡ ﻣﺴﮑﻦ )ﺩﻭﻟﺖ، ﺑﺎﻧﮏ ﻫﺎ ﻭ ﺧﺎﻧﻮﺍﺭﻫﺎ( ﺑﺮﺍﻱ ﺗﺼﺤﻴﺢ ﺑﻪ ﻣﻮﻗﻊ ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﻭ ﺭﻓﺘﺎﺭﻫﺎ ﻗﺮﺍﺭ ﺩﺍﺭﺩ. ﺑﺎﻳﺪ ﺗﻮﺟﻪ ﺩﺍﺷﺖ ﮐﻪ ﻧﺮﺥ ﺭﺷﺪ ﺑﺎﻻﻱ ﻭﺍﻡ ﻫﺎﻱ ﺭﻫﻨﻲ ﺗﻨﻬﺎ ﺩﺭ ﺻﻮﺭﺗﻲ ﻧﺸﺎﻥ ﺩﻫﻨﺪﻩ ﻳﮏ ﺭﻭﻧﺪ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺍﺳﺖ ﮐﻪ ﺭﻳﺴﮏ ﻧﺮﺥ ﺑﻬﺮﻩ ﻭ ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ ﻣﺎﻧﺪﻩ ﻫﺎﻱ ﺯﻳﺎﺩ ﺑﻪ ﺧﻮﺑﻲ ﻣﺪﻳﺮﻳﺖ ﺷﻮﺩ. ﺩﻭﻟﺖ ﺑﺎﻳﺪ ﺳﻴﺎﺳﺖ ﻫﺎﻱ ﺧﻮﺩ ﺭﺍ ﺍﺯ ﻧﻈﺮ ﺍﻣﮑﺎﻥ ﭘﺬﻳﺮ ﺑﻮﺩﻥ ﺗﻬﻴﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﺎﻟﻲ ﺍﺭﺯﻳﺎﺑﻲ ﮐﻨﺪ ﺯﻳﺮﺍ ﻳﮏ ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ ﮐﻮﺗﺎﻩ ﻣﺪﺕ ﺁﺭﻣﺎﻧﻲ ﮐﻪ ﺩﺭ ﺑﻠﻨﺪﻣﺪﺕ ﺍﻣﮑﺎﻥﭘﺬﻳﺮ ﻧﺒﺎﺷﺪ ﻣﻤﮑﻦ

ﺍﺳﺖ ﺍﺧﺘﻼﻝ ﺑﻴﺸﺘﺮﻱ ﺍﻳﺠﺎﺩ ﮐﻨﺪ. ﺍﻳﻦ ﻣﻘﺎﻟﻪ ﺩﺭ ﭘﻨﺞ ﺑﺨﺶ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﺷﺪﻩ ﺍﺳﺖ. ﺑﺨﺶ ﺍﻭﻝ ﺑﻪ ﻣﻌﺮﻓﻲ ﺳﻴﺴﺘﻢ ﻫﺎﻱ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻲﭘﺮﺩﺍﺯﺩ. ﺩﺭ ﺑﺨﺶ ﻫﺎﯼ ﺩﻭﻡ ﻭ ﺳﻮﻡ، ﺗﺤﻮﻻﺕ ﺷﻜﻞ ﮔﺮﻓﺘﻪ ﺩﺭ ﺣﻮﺯﻩ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ ﻣﺴﻜﻦ کلنگی نجف آباد ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻳﺎﻓﺘﻪ ﻭ ﮐﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺩﺭﺣﺎﻝ ﮔﺬﺍﺭ ﺑﺮﺭﺳﻲ ﻭ ﺑﺎ ﺗﺤﻠﻴﻞ ﺍﺑﺰﺍﺭﻫﺎﻱ ﻧﻮﻳﻦ ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ، ﻋﻠﻞ ﻣﻮﻓﻘﻴﺖ ﻭ ﻳﺎ

 

 

^١ Allen

^٢ Ball